Rekordy na rozgrzanym rynku mieszkaniowym

Gościem Kluczowego Tematu - porannej rozmowy Radia Poznań były - Kamila Tobolska i Małgorzata Owczarzak - doradzające w sprawach nieruchomości.

Piotr Tomczyk:  Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie. Czy widać to na poznańskim rynku?

Kamila Tobolska, Małgorzata Owczarzak: Jesteśmy na poziomie 7400 zł za metr kwadratowy na rynku pierwotnym i około 6400 zł na rynku wtórnym.

Różnica jest dość duża.

To wynika z bardzo prostej rzeczy: mieszkania na rynku wtórnym reprezentują bardzo różny poziom. Wiele z nich jest do generalnego remontu. One są dużo tańsze. Ten poziom cenowy bierze się z tych ogromnych rozbieżności. Luksusowe mieszkania osiągają ceny powyżej 10000 zł za metr kwadratowy.

Dlaczego w Poznaniu różnica cen jest większa, niż we Wrocławiu?

To wynika z lokalizacji. To, co budują deweloperzy, jest bardzo atrakcyjne ze względu na lokalizację. Przekłada się to też na cenę gruntów, które są w Poznaniu.

Z danych NBP wynika, że w efekcie rosnących cen, Polacy zaczynają kupować mieszkania o niższym standardzie.

Jeśli chodzi o rynek wtórny to klienci szukają dla siebie mieszkań dostępnych, na ich kieszeń. Rynek wtórny to właściwie cały czas klienci kredytowi. Wiele osób decyduje się na nieco niższy standard, rynek pierwotny jest droższy. Pamiętajmy, że w przypadku rynku pierwotnego, kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim. Do tego trzeba doliczyć minimum 1500 zł za wykończenie każdego metra kwadratowego.

Co, poza metrażem, decyduje o cenie?

Lokalizacja. Klienci oczywiście bardzo sobie cenią, jeśli łazienka zrobiona jest ze smakiem, a kuchnia jest  ładna, ale na pewno na wybór mieszkania składa się mnóstwo rzeczy. Chociażby to, jak ono jest skomunikowane z różnymi częściami miasta. Jak ono też jest ułożone względem stron świata, na której kondygnacji znajduje się mieszkanie, jaki to rodzaj budynku... Czynników jest więcej.

Jak powinno być usytuowane nasze mieszkanie?

Lubimy zwłaszcza stronę południową i zachodnią. Nie lubimy północy.

Z czego mieszkanie powinno być zbudowane? Cegła, wielka płyta?

Każdy rodzaj budownictwa ma swoich amatorów. Klienci często wybierają, nie zważając na rodzaj materiałów - ze względu na cenę. Jest jeszcze ważna rzecz: 95 proc. klientów wybiera mieszkania z balkonem. To jest wartość dodana. Ważne jest też np. miejsce postojowe.

Okazuje się, że przy niskim oprocentowaniu lokat, klienci banków wycofują pieniądze z lokat bankowych i inwestują je na rynku mieszkaniowym, żeby zarabiać na wynajmie. To dobry pomysł na biznes?

Mieszkanie jest dla Polaków najlepszą inwestycją. Bardzo chętnie inwestujemy w nieruchomości.

Przychodzi do nas słuchacz, mający do dyspozycji 250 tys. zł. Jakiego mieszkania powinien szukać, żeby na nim zarobić?

To zależy jaka będzie struktura i pomysł na inwestowanie w nieruchomość. Albo ktoś kupuje i wynajmuje albo kupuje tanio, remontuje i sprzedaje.

To chyba tylko dla tych osób, które są biegłe, same potrafią remontować...

Polak potrafi. Wielu z nas jest flipperami, ale jest też wielu ludzi, którzy po prostu wynajmują - w tym przypadku mamy kilka rynków docelowych: wynajem dla studentów, wynajem pod młodego człowieka rozpoczynającego karierę zawodową albo wynajem dla kadry menadżerskiej. Jest wiele firm zatrudniających ekspertów z innych miast, państw - i to dla nich też jest rynek.

Które poznańskie dzielnice są najdroższe?

Za najbardziej prestiżowy uznawany jest Sołacz, ale też Podolany i Grunwald. To są najdroższe dzielnice. Rataje są bardzo pożądane z prostego powodu - można tam kupić tanie mieszkanie. Dzielnica to jedna rzecz, a druga to otoczenie - np. bliskość uczelni, galerii handlowych czy komunikacji miejskiej.

Czy po wzroście cen nastąpi spadek? Tak jak w 2008 roku?

Nie chcemy aspirować do miana analityków bankowych. Posłużymy się ich opiniami. Zapowiadają jednak ciągły wzrost. W najbliższym czasie nie spodziewamy się obniżki. Cały czas rośnie nam popyt, a więc ceny będą rosły. Poza tym cały czas rosną nasze dochody, mamy też ciągły niedobór lokali. Gdybyśmy chcieli dorównać do średniej europejskiej, musielibyśmy wybudować 2 miliony mieszkań. To pokazuje, jak duże mamy zapotrzebowanie. Cały czas mamy rynek kupującego. Mamy na rynku klientów 30-40 latków, którzy kupują - to ludzie z wyżu demograficznego lat 70. i 80. Jeszcze kilka lat to oni będą klientami - a więc będziemy mieli do czynienia ze wzrostem cen. Na wzrost ceny wpływają też rosnące ceny gruntów. Coraz trudniej zdobyć deweloperom dobre miejsce na nowy budynek. Rośnie robocizna i ceny materiałów. Jeśli chodzi o wynajem, bardzo dużą grupą docelową są studenci - preferowane są mieszkania wielopokojowe, dzięki czemu koszty dla studentów spadają. Kolejną grupą docelową są pracownicy - firmy wynajmują całe budynki, żeby mieszkania w nich udostępnić dla pracowników.